O ITBI ou Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é um tributo municipal que precisa ser pago sempre que há compra e venda de um imóvel. Apesar de ser um dos custos mais relevantes da negociação, muitas pessoas ainda não entendem bem como ele funciona.
Para que serve o registro em cartório?
O registro é o ato que torna o comprador o proprietário legal do imóvel. Sem registro, o bem continua em nome do vendedor, mesmo que a escritura esteja assinada. O pagamento do ITBI é exigido pelo cartório para que o registro seja feito e a transferência concluída.
Quem deve pagar o ITBI?
O pagamento do ITBI é normalmente de responsabilidade do comprador, já que é ele quem precisa do registro para se tornar o dono do imóvel. Essa prática é adotada na maioria dos municípios e costuma ser a regra nos contratos imobiliários.
Porém, nada impede que as partes façam outro acordo, definindo, por exemplo, que o vendedor arque com o imposto ou que o valor seja dividido. O ponto fundamental é que o contrato deixe claro quem será o responsável.
Quando o ITBI deve ser pago?
Cada município define prazos e regras próprias, mas, em geral, o imposto deve ser quitado antes da escritura ser registrada no cartório. Em muitas cidades, sem a guia de ITBI paga, o cartório sequer aceita o registro.
O atraso no pagamento gera multas e juros e pode comprometer a segurança do negócio, já que a transferência do imóvel só se conclui com o registro. Por isso, é essencial calcular o ITBI já na fase de planejamento da compra.
Como é calculado o ITBI?
- Alíquota: varia conforme a cidade (2% a 3%, em média);
- Base de cálculo: é geralmente o valor de mercado do imóvel, podendo não coincidir com o valor declarado na escritura.
Em quais casos o ITBI pode ser isento?
Embora seja um imposto obrigatório, existem hipóteses de isenção. Alguns exemplos comuns, são:
- Primeiro imóvel residencial financiado, em certas condições previstas pela lei municipal;
- Transferência de imóvel para integralização de capital social de empresa que não tenha como atividade principal a comercialização de imóveis;
- Entidades sem fins lucrativos, em transmissões destinadas às suas finalidades;
- Cessão de posse ou de direitos sobre o imóvel, que não configuram transferência da propriedade plena.
ITBI x ITCMD
Esses dois impostos costumam gerar dúvidas, mas são distintos:
- ITBI: municipal, incide em compra e venda de imóveis;
- ITCMD: estadual, incide em herança e doação.
Exemplo: se você compra um apartamento, paga ITBI. Se você herda ou recebe de doação, paga ITCMD.
ITBI e holding patrimonial: estratégia no planejamento empresarial
A criação de uma holding patrimonial é uma das soluções mais usadas por empresas e famílias empresárias para organizar e proteger seus bens. Nesse modelo, imóveis podem ser transferidos para o capital social da holding, e em muitos casos essa operação conta com isenção do ITBI.
Essa isenção, no entanto, só é aplicada quando a empresa não tem como atividade principal a compra, venda ou locação de imóveis. Assim, holdings voltadas à administração patrimonial conseguem transferir imóveis ao capital social sem a cobrança do imposto.
Entre os principais benefícios desse planejamento estão:
- Redução de custos tributários na transferência de imóveis;
- Facilidade na sucessão patrimonial, com herdeiros recebendo cotas da empresa em vez de imóveis individuais;
- Melhor estruturação societária, separando o patrimônio pessoal do empresarial.
É importante lembrar que a isenção não é automática: cada município pode exigir comprovação das condições para concedê-la, e a dispensa vale apenas para o valor efetivamente integralizado ao capital social. Caso haja diferença de avaliação, o excedente pode ser tributado.
Por isso, contar com orientação profissional é fundamental para estruturar a holding de forma correta e aproveitar plenamente os benefícios tributários.
Como se planejar daqui em diante
O ITBI é um imposto que impacta diretamente no custo e na regularização da compra de imóveis. Para empresas, entender como ele funciona e como se aplicam as hipóteses de isenção — como na holding patrimonial — é decisivo para otimizar custos e evitar riscos.
Se a sua empresa está planejando adquirir ou reorganizar imóveis, nossa equipe está à disposição para orientar em cada etapa: desde a análise das regras municipais até a estruturação de estratégias societárias seguras. Entre em contato conosco e veja como podemos ajudar o seu negócio a crescer com mais segurança e eficiência.
